Проблемы рынка недвижимости в России - стр. 9

Согласно данным на сайте компании «Этажи», то в их перечень услуг входит широкий список оказываемых в сфере недвижимости, начиная с предоставления услуг по купле-продаже, аренде недвижимости, до гарантии безопасности недвижимости. При этом в законодательстве услуги риелтора регулируются общими правилами: законами Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и законом «О защите прав потребителей» РФ, в законодательстве отсутствуют специально установленные правила для осуществления риелторских услуг.

Условия правового регулирования, выполняющие комплексные функции по реализации и защите недвижимого имущества, не являются гарантом неприкосновенности жилья, о чем свидетельствует судебная практика, выявляющая несовершенство правового регулирования оборота недвижимого имущества.

В России нотариальное заверение сделок по недвижимости имеет хорошо развитую правовую базу. Более десяти лет нотариат развивался и укреплялся, становясь важным органом, призванным защищать права граждан.

Контроль, который осуществляется в сегменте недвижимости Росреестром и нотариусами, является косвенным инструментом влияния. Функция Росреестра проявляется в регистрации перехода права собственности недвижимого имущества, а нотариусов – в правовой экспертизе и заверении сделки.

Метод регулирования Росреестром имеет императивный характер, который отражается в следующем: чтобы получить правосубъектность на объект недвижимости, требуется государственная регистрация объекта недвижимости.

Императивность влияния выражается и в действиях нотариуса по некоторым моментам процедуры совершения сделки с недвижимым имуществом.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи недвижимости было отменено после того, как Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. вступил в силу.  Законодатель планировал заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, но полностью проект не удалось реализовать. Практика нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вернулась обратно, чтобы создать полноценную защиту прав и интересов собственников имущества.

Основные причины оспаривания сделки с недвижимым имуществом на основании правовых норм:

– сделка с занижением стоимости может быть признана недействительной из-за низкой цены в договоре купли-продажи (167 ГК РФ);

– нарушение норм закона или иного правового акта (ст. 168 ГК РФ).

Причины признания сделки с недвижимым имуществом могут возникнуть на основании подложности подписи. В том случае, если в одной сделке участвовала цепочка альтернативных сделок, то договоры купли-продажи судом признаются недействительными, а имущество будет истребовано на основании ст. 302 ГК РФ;

– сделка совершена с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

– мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ): сделки признаются мнимыми в случае, когда сделка совершается для прикрытия другой сделки, например: договор купли-продажи недвижимости прикрывают договором дарения, выводят недвижимое имущество из состава имущества банкрота и др.;

– недееспособность продавца (ст. 171 ГК РФ): если продавец состоит на учете вследствие психического заболевания или наркологической зависимости, то сделка судом будет признана недействительной;