Проблемы рынка недвижимости в России - стр. 10

– продавец, в случае своей дееспособности, также может после получения денежных средств заявить, что на самом деле не осознавал своих действий во время совершения сделки (ст. 171 ГК РФ, ст. 177 ГК РФ)[9];

– нарушение имущественных прав несовершеннолетних. Отчуждение недвижимости несовершеннолетних собственников или признаны ограниченно дееспособными (ст. 172 ГК РФ, ст. 175 ГК РФ, ст. 176 ГК РФ, п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 года, ст. 60 СК РФ);

– сделка совершена юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ);

– сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ, ст. 174 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ);

– сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), кабальная сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);

– банкротство продавца. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве) или наложенном запрета в пользу кредитора (ст. 168 ГК РФ, ст. 61**, ст. 102. Закон о Банкротстве N 127-ФЗ от 26.10.2002);

– приобретение недвижимого имущества у наследника, в случае когда неучтенные наследники подают в суд (ст.1111 ГК РФ);

– несоблюдение нотариальной формы сделки с недвижимостью (ст. 550 ГК РФ), когда это требуется законом.

Обязательство нотариального удостоверения сделок с недвижимостью гарантирует дополнительные правовые гарантии и обеспечение законных интересов участников рынка недвижимости.

Нотариус, удостоверяя сделку с недвижимостью, обязан соблюдать следующие нотариальные действия:

– выявить истинное намерение сторон, чтобы исключить порок воли одной из сторон;

– установить и проверить личность граждан, совершающую сделку с недвижимостью;

– проверить принадлежность имущества лицу, а также иные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии обременений, препятствующих ее совершению;

– сделать запрос в государственные службы о подтверждении дееспособности и правоспособности лиц, участвующих в сделке;

– при этом нотариус инспектирует содержание документов, удостоверяет дееспособность физических лиц, анализирует поведение участников сделки, чтобы одна из сторон не была в состоянии опьянения или под воздействием наркотиков и тому подобное;

– разъяснить сущность сделки по переходу права собственности на недвижимое имущество, разъяснить нормативно-правовую базу, объяснить сторонам правовой смысл совершаемых действий, права и обязанности, порядок и последствия;

– предоставить подходящие варианты по осуществлению сделки;

– при необходимости зафиксировать на видео совершаемую сделку;

– предоставить сторонам право подписать сделку и поставить удостоверительную надпись;

При необходимости нотариус составляет договор купли-продажи и (с согласия сторон) подает документы (с согласия сторон) на госрегистрацию в электронном виде с использованием электронной подписи нотариуса и в формате электронного взаимодействия с Росреестром. С февраля 2019 г. в соответствии со ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате при удостоверении сделок, связанных с недвижимым имуществом, нотариус обязан не позднее окончания рабочего дня отправить необходимые документы в соответствующий орган для регистрации права.