Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие - стр. 3

2) специальные, согласно которым недвижимое имущество, являясь одним из видов вещей, имеет вместе с тем свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов гражданских прав. К специальным признакам относятся:

неразрывная связь с землей (как правило);

повышенная стоимость (ценность);

особый (усложненный) порядок официального (государственного) признания права и приобретения права на недвижимое имущество;

особый порядок защиты и охраны права на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[1] (далее – Закон о регистрации), является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ[2]. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Данное в законе понятие государственной регистрации позволяет определить ее значение, функции, а также присущие ей особенности.

До недавнего времени вопрос о правовой природе института регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не являлся предметом широких обсуждений в научной доктрине. Однако ситуация изменилась в связи с принятием Закона о регистрации. В юридической литературе появились попытки дать характеристику такому правовому явлению, как институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Наиболее распространенными являются точки зрения, согласно которым институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой:

а) административно-правовой институт;[3]

б) гражданско-правовой институт;[4]

в) смешанный правовой институт.[5]

Указанные точки зрения свидетельствуют о том, что в юридической науке отсутствует единый взгляд на отраслевую принадлежность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Между тем решение данного вопроса необходимо, поскольку выяснение правовой природы этого института является необходимым условием для правильного применения и толкования норм права. Однако решить данный вопрос представляется возможным только в том случае, если будет найден такой классификационный критерий, который позволит с достоверностью провести разграничение между различными отраслями права.

Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определен в ст. 5 Закона о регистрации. К их числу отнесены: собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (в дальнейшем – правообладатели), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем – органы Росрегистрации), – с другой.

Анализ правового положения субъектов регистрационных отношений позволяет, на первый взгляд, говорить об их юридическом равенстве: нет иерархической подчиненности, отсутствуют функции контроля и управления. Однако при более тщательном подходе следует сделать вывод о том, что Росрегистрация является государственным органом, деятельность которого носит властный характер, поскольку представляет собой не что иное как правоприменительную деятельность