Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости - стр. 23

Пункт 3 статьи 28 Федерального закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дал гражданам право приватизировать закрепленные за ними участки в индивидуальном порядке. Многие садоводы воспользовались этим правом еще задолго до введения в действие «дачной амнистии», а значит, приватизированные ранее участки были внесены в земельный кадастр и не подлежат вторичному кадастрированию. В то же время очень часто приватизация таких участков проводилась с нарушениями закона – несоблюдением генерального плана организации и застройки товарищества, а часто и с оформлением в собственность лишних площадей. Но главное – граждане, приватизировавшие ранее участки в индивидуальном порядке, понесли невыгодные для себя последствия. Они потеряли право на приватизацию земель общего пользования и теперь в соответствии с пунктом 5 ст. 20 ЗК РФ должны их выкупать уже по нормативной стоимости, что далеко не каждому по карману. Следовательно, неизбежно возникнут случаи отказа от права на приватизацию. (Более того, некоторые садоводы, возможно, откажутся даже от своего права приватизации не только земель общего пользования, но и индивидуальных участков. На это могут быть и объективные причины – даже «бесплатная» приватизация обойдется гражданину в 200–300 долл. (с учетом всех землеустроительных работ), что для пенсионеров (преимущественный состав садоводов) является весьма существенной суммой).

В самом определении «отказные доли в общей собственности» заложено противоречие. Формально оформление общей собственности не допускает разрывов: например, если из 50 членов СНТ заявления на приватизацию общих земель подали всего 38 граждан, земля оформляется только в их 38-долевую собственность (правда, такая ситуация может возникнуть лишь при оформлении долевой собственности, а при совместной собственности без выделения долей такой проблемы не будет). Но рано или поздно «отказники» захотят продать свои участки, или в товарищество придут наследники, получившие права на участок, кроме прав на те доли в общей собственности, от которых когда-то отказались наследодатели.

До недавнего времени также встречались случаи коллективной передачи земель в собственность граждан СНТ, формально основанные на практике выделения участков по статье 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», но влекущие обязательность оформления общей собственности для всех членов СНТ в императивном порядке, вне зависимости от их желания, хотя закона, регулирующего подобные принудительные акты, не существует.

До сих пор большинство сделок с земельными участками в СНТ осуществляются без учета долей в общей собственности. А ведь совершение сделок должно неизменно повлечь за собой обязательный перевод совместной собственности в долевую. Вот почему садоводам сразу рекомендуется оформлять именно долевую собственность – эта форма все равно понадобится при первой же сделке по отчуждению приватизированного участка. А вот «отказнику» будет нечего отчуждать при сделке, так как он в свое время отказался от своей доли в общем имуществе. Вот только при сложившейся неправомерной практике неотражения перехода прав на доли в общем имуществе новый собственник не всегда сможет узнать, что ему передали «ущербную» собственность. Но если новому собственнику, возможно, удастся вовремя расторгнуть сделку и вернуть деньги, то сособственники по СНТ могут потерять часть своих долей, так как «отказник» все равно сможет отсудить свою долю у них – ведь акт местных властей касался и его права на общую собственность (во избежание подобных ситуаций сособственники смогут уберечь свои интересы, взяв у гражданина письменный отказ от приватизации или удостоверив отказ письмом по описанной выше процедуре приватизации земель СНТ).