Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие - стр. 9

Основываясь на вышесказанном, можно сформулировать понятие жилого помещения следующим образом: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства, признанное таковым в установленном законом порядке.

Аналогичное определение содержится в ст. 15 ЖК РФ.

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются как граждане, так и юридические лица. Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица[1]. В ряде случаев совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов (к примеру, при продаже муниципального или государственного жилья).

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и другим правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи является собственник жилого помещения. При этом граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью.

В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями недееспособных граждан в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК РФ). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, и сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, дающим согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (например, дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности), не вправе совершать самостоятельно[2].

Проводя сделки с жилыми помещениями, необходимо выполнять ряд определенных условий, без соблюдения которых сделка считается недействительной. Давайте подробно рассмотрим эти условия.

Содержание сделки не должно противоречить закону. Если во время проведения сделки было нарушено жилищное законодательство, то такая сделка может быть признана ничтожной, а в ряде случаев – оспоримой. Так, например, недопустимы сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома либо квартиры.