Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие - стр. 10

Необходимо, чтобы продавец являлся собственником жилого помещения, т. е. чтобы отчуждатель или наследодатель жилого помещения обладал правом собственности на него.

Поэтому в первую очередь необходимо затребовать правоустанавливающие документы. А для получения полной информации об объекте лучше всего обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запросив в Государственной регистрационной палате выписки из Единого государственного реестра прав. Однако том в случае, когда жилое помещение является государственной или муниципальной собственностью, только договор социального найма жилого помещения может являться документом, подтверждающим право гражданина на данное жилое помещение.

Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Для признания сделки действительной требуется, чтобы стороны обладали полной дееспособностью, которая наступает с 18 лет. Так, в соответствии со ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Исключения составляют случаи, когда несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами, осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности, в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими, а также совершать мелкие бытовые сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации, сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Вместе с тем существуют обстоятельства, при которых человек приобретает дееспособность в полном размере еще до достижения совершеннолетия. Гражданское право называет это явление эмансипацией (ст. 27 ГК РФ). Она возможна в двух случаях:

1) если гражданин вступил в брак;

2) если он после достижения 16-летия работает по трудовому договору либо с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью.

Решение о признании гражданина эмансипированным принимает орган опеки и попечительства при наличии письменного согласия обоих родителей или законных представителей.

Если подобное согласие получено не было, решение принимается судом, и несовершеннолетний имеет право на заключение договора без разрешения законных представителей.

При оформлении сделок с жилыми помещениями нужно соблюдать права всех, кто проживает в квартире и сохраняет право пользования ею после отчуждения. Так, например, если квартира – совместная собственность мужа и жены, то при продаже учитывают права обоих, для чего необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.

В случае, когда жилье находится в общей долевой собственности, при возмездном отчуждении его части в соответствии со ст. 250 ГК РФ остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ. Согласно данной статье кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (ст. 255 ГК РФ).