Инвестиционное право. Учебник - стр. 69
Кроме того, как верно подмечено в литературе, если предположить, что инвестиционный договор может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую инвестор заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика… Другой автор справедливо добавляет, что «квартира, являющаяся предметом договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения конкретного договора долевого участия. Более того, дольщик часто присоединяется на этапе, когда строительство дома практически завершено. Утверждение, что договор долевого участия является договором подряда на строительство отдельной квартиры, также представляется несколько странным, так как нельзя построить квартиру на пятом этаже без строительства всего здания». Нельзя забывать и о том, что, поскольку объектом строительства выступает не отдельная квартира, а многоквартирный жилой дом, на стороне кредитора выступает множество лиц – дольщиков, а это представляется невозможным в конструкции договора подряда. Нельзя не отметить, что в договоре отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка, и ряд других.
Другие авторы исходят из возможности квалифицировать договоры долевого участия как договоры о совместной деятельности[100]. В соответствии со статьей 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Значит, для договора простого товарищества (совместной деятельности) характерны такие основные признаки:
– наличие вкладов участников;
– ведение совместной деятельности товарищей (ст. 1041 ГК РФ);
– цель совместной деятельности – извлечение прибыли или иная, не противоречащая закону.
Как верно замечает А. Б. Савельев, «договор совместной деятельности иногда оценивается неправильно в силу того, что стороны предусматривают в рамках этого договора осуществление какой‑либо деятельности, которая внешне походит на деятельность в рамках других договоров»[101]. Действительно, при строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), однако при этом отсутствует совместная деятельность инвесторов и лица, получающего средства.
В литературе высказана справедливая точка зрения о том, что нормообразующий признак классификации обязательств заключается в их направленности. В договоре простого товарищества должна присутствовать общая цель, поскольку «участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели», на что обратил внимание О. С. Иоффе[102].
При долевом участии у инвесторов и застройщиков общая цель отсутствует. Инвестор заинтересован получить имущество в собственность в виде квартиры (выгоду), застройщик заинтересован привлечь инвестиции для развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль. На существенное противоречие указал С. Фокин, заметив, что договор простого товарищества не может быть связан с предпринимательской деятельностью для одной стороны (застройщика) и не связан для другой (дольщика), с чем нельзя не согласиться