Инвестиционное право. Учебник - стр. 68
Во – первых, суд установил, что инвестиционные отношения могут быть замаскированы под отношения, которые, на первый взгляд, не имеют ничего общего с инвестиционной сферой, денежными обязательствами и т. д. Суд, однако, руководствовался анализом не формы, в которую была облечена деятельность организатора, а содержания отношений.
Во – вторых, важно то, что доход от инвестирования может быть не только в деньгах, но и в виде имущества (деревья, жилые помещения и т. д.). Таким образом, долевое инвестирование не ограничивается только строительством недвижимости, оно возможно и в иных сферах. В то же время именно инвестирование в строительство стало на сегодня наиболее распространенным типом долевого инвестирования, что в конце концов заставило законодателя обратить внимание на указанный сегмент рынка инвестиций и повлекло принятие соответствующего нормативного акта в ранге Закона о долевом участии в строительстве.
Правовая природа договоров долевого участия в строительстве. Анализ отношений по долевому участию в строительстве жилого дома предполагает прежде всего необходимость определения правовой природы договора, лежащего в основании возникновения соответствующих правоотношений[98]. Известно, что ранее, до принятия Закона о долевом участии в строительстве, на практике такие договоры именовались различным образом: финансирование строительства жилья, договор об инвестировании, договор о приобретении жилья в совместной деятельности, приобретение квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина – дольщика, купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Наиболее часто использовалось словосочетание «договор долевого участия», а также «договор о долевом инвестировании», «о совместной деятельности в строительстве дома», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома».
Относительно правовой характеристики договора в литературе развернулась дискуссия, обусловленная разнообразием взглядов на данную проблематику. В частности, возможность возникновения здесь подрядных отношений не отрицают судебные органы[99]. Так ли это?
В силу статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
При этом по смыслу норм Гражданского кодекса заказчик вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком – организацией, осуществляющей строительство, – однако при долевом участии в строительстве отсутствует правовая связь с лицом, осуществляющим строительство, – с подрядчиком.
Вместе с тем, несмотря на схожесть с подрядным, договор долевого участия не является подрядным по ряду оснований. Прежде всего обращает на себя внимание то, что инвестор – дольщик не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего инвестиции, а подрядчик при создании объекта не действует по заданию инвестора. Не случайно в статье 2 Закона о долевом участии в строительстве сказано, что застройщик – это лицо, которое привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов или иных объектов. Как правило, застройщик выступает заказчиком по договору строительного подряда. Можно сказать и так: участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик. Вместе с тем именно указанный признак является одним из определяющих для квалификации договора подряда (ст. 702 ГК РФ).