Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - стр. 9

Есть покупатели, которые хотят приобрести квартиру и сразу жить в ней (большинство из них – приезжие), и доля таких сделок ежегодно растет. Также есть покупатели, которым жаль тратить на ремонт свое драгоценное время, но и они будут искать квартиру, отделанную в соответствии с собственными представлениями о качестве и уюте.

Есть случаи, когда вложения в ремонт оправдывают себя. Например, имеет смысл отремонтировать некоторые инженерные системы внутри квартиры. Поменять водопроводную арматуру или электрическую проводку – не слишком затратное мероприятие. Однако менять стояки можно лишь в том случае, если на это согласятся все соседи, через квартиры которых проходит стояк. Новые трубы могут повысить стоимость жилья.

Стоимость ремонта обязательно учитывается оценщиками, если квартира пойдет в залог под ипотечный кредит.

Существуют также квартиры, в отношении которых вкусы покупателя и продавца совпадают полностью – то, что специалисты называют точным попаданием. Обычно это заслуга профессионального дизайнера или хорошего вкуса бывшего хозяина квартиры. Покупатель согласится доплатить за ремонт, если он безупречен. Никто еще не возражал против мраморных подоконников или пробкового пола, но мода скоротечна, и ремонт, сделанный в соответствии с последним писком, лет через пять будет считаться «отстоем».

На рынке продавца (когда в продаже мало жилья, а спрос велик) наличие или отсутствие ремонта пока роли не играет: покупатели сметают любые квартиры в любом техническом состоянии. Учтите: вслед за ростом цен всегда наступает спад, и на рынке воцаряется покупатель. Глядишь, уже продавцы вынуждены подстраиваться под покупателей, и ремонт приобретет большее значение.

Любой ремонт – долгосрочное мероприятие. Даже когда рынок стабилен и цена меняется незначительно, на ремонт приходится тратить полгода. Особенно это важно во время строительства: цена растет быстро, следовательно, растет предполагаемая доходность от перепродажи квартиры, и время, потраченное на ремонт, снижает процент дохода. В период после сдачи дома цена растет гораздо медленнее (если растет вообще). К тому же не всегда удастся быстро и с учетом затрат на ремонт продать готовую к заселению квартиру. Поэтому надежнее продавать ее сразу после получения права собственности. Но если удастся каким-то образом быстро сделать ремонт в строящейся квартире, такую квартиру можно продать намного дороже, чем соседние. Особенно в элитном доме.

Повысить стоимость квартиры на вторичном рынке может ремонт парадной. Причем он может быть выполнен за счет бюджета, если удастся каким-то образом убедить жилконтору в необходимости такого ремонта.

Человек является в агентство недвижимости и требует продать его квартиру за самостоятельно рассчитанную сумму. Не тут-то было! Риэлторы почти сразу говорят, что за эти деньги продать квартиру нельзя. Заявлениям риэлтеров продавец не верит и настаивает на своем. А зря. Указанная в рекламном объявлении цена на аналогичные квартиры – это та сумма, которую платит покупатель. В нее входит не только стоимость квартиры, но и комиссионные агентства.

Кроме того, каждая квартира носит отпечаток личности владельца. И этот отпечаток может не понравиться огромному количеству потенциальных покупателей.