Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность - стр. 14
Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор.
Штрафные санкции могут быть предусмотрены:
– за несвоевременное исполнение агентством своих обязательств;
– за потерю переданных документов;
– за неполноту и недостоверность собранных для заключения сделки документов и т. п.
Например, в договоре об оказании риэлторских услуг, предлагаемом одной известной фирмой, сказано, что «агентство проводит юридическую экспертизу документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры». Обязательство, на первый взгляд, замечательное. Действительно, любому покупателю квартиры необходимо убедиться в юридической чистоте сделки. Однако без ответственности за качественное проведение такой экспертизы это обязательство становится лишь лозунгом, не имеющим под собой реальной основы и рассчитанным лишь на эффект от громких слов. Нетрудно предположить, как будет проводиться данная экспертиза, если за ее результат и последствия никто ответственности не несет.
Документирование результатов исполнения договора
Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи квартиры и оказанных агентством услуг и т. д.
Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности, если возникнет такая необходимость.
Как убедить риэлтора изменить договор
В силу сложившейся практики представители агентств не всегда соглашаются внести по просьбе клиента изменения в договор. В этом отчасти виноваты сами клиенты, которые не требуют корректировки условий даже при очевидном ущемлении своих интересов.
Однако ситуация постепенно меняется. Агентств недвижимости становится все больше, и поэтому в борьбе за клиента они вынуждены идти на уступки. Таким образом, убедить риэлторов скорректировать условия договора становится все проще. При этом важно:
– соблюдать правило разумности (то есть не требовать заведомо неприемлемых для агентства условий);
– найти убедительную аргументацию своих требований.
Если у вас появились малейшие сомнения в отношении правильности предлагаемых агентством действий, проконсультируйтесь с независимым юристом. Сделать это нужно до подписания договора и передачи любых денежных сумм и документов.
Основной ответ риэлторов на все возражения клиентов звучит примерно так: «Все так работают, и обычно клиенты с этим соглашаются». Поэтому многое зависит от нас с вами как потенциальных клиентов агентств недвижимости. Необходимо настойчивее отстаивать свои интересы, не соглашаться с невыгодными или сомнительными предложениями. Пора начать активно применять старый принцип: «Кто платит деньги, тот и заказывает музыку».
Проверяем «чистоту» квартиры. То, что в ваших силах
Итак, вы приглядели себе квартиру. По деньгам – приемлемо, площадь и планировка устраивают, продавец – сама любезность. Но, как известно, не все то золото, что блестит. Поэтому приступаем к первому этапу: проверке юридической «чистоты» квартиры.