Ипотека. Сборник юридических статей - стр. 8
В обоих случаях возникает вопрос о допустимости подобного представительства с учетом того обстоятельства, что п. 3 ст. 182 ГК РФ запрещает представителю совершение сделок от имени представляемого в отношении себя лично или в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
В информационном сборнике «Регистрация прав на недвижимость» (2000, № 2) данную коллизию предлагалось разрешать следующим способом. В случаях если речь идет о подаче документов на государственную регистрацию сделки, необходимо соблюдать требования п. 3 ст. 182 ГК РФ. В ситуации обращения за государственной регистрацией перехода права, права собственности названные требования соблюдать нет необходимости. Представляется, что подобная позиция не бесспорна, поскольку основывается на формальных моментах и не в полной мере учитывает саму сущность законодательного ограничения на одновременное представительство. Указанное ограничение связано с необходимостью исключить возможность злонамеренного соглашения представителя с одним из представляемых во вред другому или возможность совершения иных действий в ущерб интересам представляемых с учетом личной заинтересованности.
Представительство в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, т. е. все существенные условия сделки определены и зафиксированы. Представитель в этой ситуации является лишь правовым инструментом для механической передачи комплекта документов. С учетом изложенного допустимым является представление документов на государственную регистрацию единым представителем. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика.[17]
Представляется недостаточно обоснованной позиция некоторых государственных регистраторов и авторов ряда публикаций в области государственной регистрации, считающих необходимым подавать документы на государственную регистрацию от имени сторон сделки несколькими представителями, ссылаясь при этом на п. 3 ст. 433 ГК РФ.
Так, обоснование своей позиции заключается в том, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В то же время в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
В данном случае представляется невозможным использовать ссылки на две указанные нормы при подаче документов на государственную регистрацию, поскольку права и обязанности с момента заключения договора, т. е. с момента государственной регистрации, возникают не у представителей сторон сделки, а у самих сторон договора.
Как было отмечено, к моменту обращения в регистрирующий орган все существенные условия договора согласованы, а представитель выполняет техническую функцию по сдаче документов на государственную регистрацию. Тем более что представитель не совершает сделку, подавая документы в регистрирующий орган, а исполняет процедуру.